¿Necesita tu VUT permiso de la comunidad en Granada?
Sí: si la actividad de vivienda de uso turístico va a comenzar desde el 3 de abril de 2025, la Ley de Propiedad Horizontal exige obtener previamente la aprobación expresa de la comunidad de propietarios. El acuerdo requiere tres quintas partes del total de propietarios y, al mismo tiempo, tres quintas partes de las cuotas de participación. Esta autorización no sustituye la compatibilidad urbanística municipal, la declaración responsable ante la Junta de Andalucía ni los trámites estatales del alquiler de corta duración.
Guía práctica revisada el 28 de octubre de 2026. Se refiere a viviendas de uso turístico situadas en edificios sometidos a propiedad horizontal. No resuelve casos individuales ni confunde las VUT con los establecimientos de apartamentos turísticos.
Qué cambió el 3 de abril de 2025
Desde esa fecha, el artículo 7.3 de la Ley de Propiedad Horizontal establece que quien quiera iniciar la actividad turística prevista en el artículo 5.e de la Ley de Arrendamientos Urbanos debe obtener antes la aprobación expresa de la comunidad. El artículo 17.12 fija una doble mayoría: tres quintas partes del total de propietarios y tres quintas partes de las cuotas de participación.
La misma mayoría puede establecer cuotas especiales o aumentar hasta un 20 % la participación de la vivienda turística en los gastos comunes. Estos acuerdos no tienen efectos retroactivos.
Qué ocurre con las viviendas turísticas anteriores
La disposición adicional segunda permite que siga ejerciendo la actividad quien ya la realizaba antes del 3 de abril de 2025 y se había acogido previamente a la normativa turística. La fecha de compra de la vivienda, por sí sola, no acredita esta situación: importa el inicio efectivo de la actividad y el cumplimiento sectorial.
Documentos que conviene conservar
- Declaración responsable e inscripción en el Registro de Turismo de Andalucía, con sus fechas.
- Primeros anuncios, reservas, facturas y comunicaciones con huéspedes.
- Título constitutivo, estatutos de la comunidad y certificados de acuerdos.
- Documentación municipal sobre compatibilidad urbanística.
- Comunicaciones del Registro Único de Arrendamientos y de las plataformas.
El caso de Armilla y Ogíjares publicado en el BOE
La Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública analizó una vivienda de Ogíjares inscrita en el Registro de la Propiedad de Armilla. El título habilitante turístico era del 30 de abril de 2025 y la solicitud del número de registro único se presentó el 18 de junio de 2025. Al ser fechas posteriores al 3 de abril, se exigió acreditar la aprobación de la comunidad.
La resolución, publicada en el BOE el 5 de enero de 2026, desestimó el recurso y confirmó la suspensión del número de registro. También aclaró que la exigencia procede directamente de la ley: no desaparece porque los estatutos no contengan una prohibición inscrita. En aquel caso, además, la vivienda pertenecía a una propiedad horizontal tumbada.
Qué enseña este caso a un propietario
Tener declaración turística no basta para cumplir el requisito comunitario cuando la actividad comienza después del 3 de abril de 2025. Antes de anunciar la vivienda conviene comprobar el orden correcto de los trámites y documentar cada paso.
Cuatro controles distintos que no deben confundirse
1. Comunidad de propietarios
La comunidad decide sobre la autorización, limitación, condiciones o prohibición de la actividad dentro del régimen de propiedad horizontal. La aprobación debe ser expresa y respetar la doble mayoría legal.
2. Ayuntamiento de Granada
El control urbanístico es independiente. El acuerdo municipal publicado el 28 de julio de 2025 fija un máximo del 10 % de viviendas turísticas por área estadística y no admite nuevas autorizaciones en Centro-Sagrario, Realejo-San Matías, las dos áreas del Albaicín y Fígares. La autorización comunitaria no elimina estos límites.
3. Registro de Turismo de Andalucía
La vivienda debe cumplir la normativa sectorial andaluza y tramitar su declaración responsable. El Decreto 28/2016 regula las viviendas de uso turístico; una aprobación comunitaria no sustituye este procedimiento.
4. Registro Único de Arrendamientos
El número estatal permite identificar la unidad en el sistema de alquiler de corta duración y está sujeto a calificación registral. No convierte en autorizable una actividad que incumpla requisitos comunitarios, urbanísticos o turísticos. Puedes ampliar este punto en nuestra guía sobre el Registro Único de alquiler turístico y las sentencias de 2026.
Cómo pedir la aprobación de la comunidad
- Revisa el título constitutivo, los estatutos, los acuerdos previos y la situación actual de la vivienda.
- Solicita por escrito al presidente o al administrador que incluya un punto claro en el orden del día.
- Identifica la vivienda, la actividad propuesta y las condiciones que se someterán a votación.
- Celebra la votación y comprueba tanto el número de propietarios como las cuotas de participación.
- Pide un certificado del acuerdo y conserva el acta y las comunicaciones.
Si existe una negativa, una condición discutida o dudas sobre la aplicación temporal, conviene obtener asesoramiento jurídico específico. Ningún gestor puede prometer el resultado de un acuerdo comunitario.
Ejemplos hipotéticos
Vivienda que inicia la actividad después del 3 de abril
Una propietaria presenta la declaración turística en mayo de 2026, pero todavía no ha solicitado la aprobación de su comunidad. No debería considerar suficiente el alta turística: antes de comercializar la vivienda debe revisar la compatibilidad municipal, obtener la autorización comunitaria cuando corresponda y ordenar los trámites restantes.
Vivienda que ya funcionaba antes
Un propietario puede acreditar reservas, anuncios y cumplimiento turístico desde marzo de 2025. La disposición adicional segunda podría permitir la continuidad en las condiciones y plazos aplicables, pero la prueba y las circunstancias concretas deben revisarse individualmente. Este ejemplo es orientativo.
Preguntas frecuentes
¿Basta con que los estatutos no prohíban la actividad?
No. Para una nueva actividad desde el 3 de abril de 2025, la ausencia de una prohibición estatutaria no equivale a la aprobación expresa exigida por la ley.
¿Qué mayoría se necesita?
El voto favorable de tres quintas partes del total de propietarios que, a su vez, representen tres quintas partes de las cuotas de participación.
¿La comunidad puede aumentar los gastos?
Sí. Con la misma mayoría puede fijar cuotas especiales o un incremento de hasta el 20 % en los gastos comunes de la vivienda. El acuerdo no tiene efecto retroactivo.
¿La aprobación comunitaria garantiza que podré abrir una VUT en Granada?
No. También hay que comprobar la normativa urbanística del Ayuntamiento, la regulación turística de Andalucía y los trámites estatales que correspondan.
¿Quién debe figurar como titular de la explotación?
En Andalucía debe figurar la persona o entidad que presta los principales servicios inherentes al hospedaje y presenta la declaración responsable. Nuestra guía de documentación para gestionar un apartamento turístico en Granada explica cómo ordenar estos documentos.
Gestión documental para propietarios en Granada
HavenHomes es una empresa de gestión de apartamentos turísticos en Granada. Coordinamos la operativa del alojamiento y ayudamos al propietario a ordenar la documentación necesaria, derivando las cuestiones jurídicas o técnicas especializadas cuando procede. Consulta nuestros Servicios o contacta con HavenHomes para revisar la situación operativa de tu vivienda.
Fuentes oficiales consultadas
Ley de Propiedad Horizontal, texto consolidado del BOE.
Decreto 28/2016 de la Junta de Andalucía sobre viviendas de uso turístico.