IVA del 10 % en alquiler turístico: guía para Granada

Actualizado el 9 de octubre de 2026. El Real Decreto-ley 29/2026 introduce un cambio fiscal importante para el alquiler de corta duración en España. A partir del 1 de diciembre de 2026, los arrendamientos de apartamentos o viviendas amuebladas de hasta 30 noches para un mismo huésped dejarán de estar exentos de IVA y pasarán a tributar al tipo reducido del 10 %, salvo la excepción prevista para la vivienda habitual del arrendador.

Para los propietarios de apartamentos turísticos en Granada, la novedad exige revisar precios, facturación, contratos y configuración de las plataformas. En esta guía explicamos qué cambia, qué no cambia todavía y cómo prepararse con tiempo.

¿Qué ha aprobado exactamente el Gobierno?
El Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, se publicó en el BOE el 7 de octubre y entró en vigor el 8 de octubre de 2026, con las fechas específicas indicadas en la propia norma. Su artículo 7 modifica la Ley del IVA con efectos desde el 1 de diciembre de 2026.

La regla se fija por la duración de la estancia: si el alquiler de una vivienda o apartamento amueblado no supera 30 noches a favor del mismo arrendatario, queda sujeto al IVA reducido del 10 %. La norma mantiene también dentro del IVA los alojamientos en los que se prestan servicios complementarios propios de la industria hotelera.

Importante: un real decreto-ley está en vigor desde la fecha prevista, pero debe someterse a convalidación del Congreso. Por eso conviene seguir cualquier modificación posterior y coordinar la aplicación práctica con la asesoría fiscal.

¿Desde cuándo se aplicará el IVA del 10 %?
El cambio no se aplica desde la publicación del BOE. La fecha efectiva señalada por la norma es el 1 de diciembre de 2026. Hasta entonces, el tratamiento fiscal debe analizarse conforme a la normativa vigente en cada operación.

La fecha relevante en IVA puede depender del momento del devengo y de cómo se documenten los anticipos y las reservas. Por ejemplo, una reserva confirmada en octubre para una estancia en diciembre puede necesitar una revisión específica si existe un cobro anticipado. No conviene aplicar una regla automática sin estudiar la operación y sus fechas.

¿A qué estancias afecta?
La nueva redacción alcanza los arrendamientos de apartamentos o viviendas amuebladas cuya duración para un mismo arrendatario no supere las 30 noches. En términos prácticos, incluye buena parte de las reservas habituales de alquiler vacacional en Granada.

Estancia de 3 noches: entra en el nuevo supuesto desde el 1 de diciembre.
Estancia de 14 noches: también entra, aunque no se ofrezcan servicios hoteleros.
Estancia de 30 noches: queda incluida porque la norma dice “no supere las 30 noches”.
Estancia de 31 noches o más: no entra por este criterio de duración, aunque puede existir tributación por otros motivos, como la prestación de servicios propios de la industria hotelera.
La excepción expresamente recogida se refiere al alquiler realizado en el apartamento o vivienda en la que el arrendador tenga su residencia habitual. Cada caso debe acreditarse correctamente y no debe confundirse con disponer de una segunda residencia.

Cómo afecta al precio anunciado y a la liquidación
El propietario debe decidir si el precio que ve el huésped ya incluye el IVA o si el sistema lo añade al finalizar la reserva, siempre con información clara y conforme a las reglas de consumo y de la plataforma. Si una estancia se anuncia a 500 euros de base imponible, el IVA del 10 % sería 50 euros y el total ascendería a 550 euros.

Si el precio final anunciado al huésped es 500 euros con IVA incluido, la base no será 500 euros: se obtendría dividiendo el total entre 1,10. Esta diferencia afecta a los ingresos netos y debe reflejarse correctamente en la estrategia de precios.

También habrá que revisar las comisiones de Airbnb, Booking y otros canales, porque la forma en que cada plataforma muestra, cobra o documenta los impuestos puede variar. La configuración comercial y la contabilidad deben contar la misma historia.

¿Existe ya un nuevo recargo del IBI en Granada?
No de forma automática. El mismo real decreto-ley habilita a los ayuntamientos para establecer un recargo sobre inmuebles residenciales destinados a alojamiento turístico, pero solo en municipios ubicados en zonas de mercado residencial tensionado y mediante la correspondiente decisión y regulación municipal.

La norma permite recargos de hasta el 50 % de la cuota líquida, hasta el 100 % para titulares de dos o más inmuebles turísticos y hasta el 150 % para titulares de cuatro o más. Esos porcentajes son límites máximos legales, no un recargo aplicado automáticamente a todos los propietarios de Granada.

A fecha de esta actualización no hemos localizado una disposición oficial que aplique en Granada ese nuevo recargo. Si en el futuro se aprobara, habría que comprobar su ordenanza, fecha de efectos, ámbito y requisitos concretos.

Lista de comprobación para propietarios antes de diciembre
Confirmar con la asesoría fiscal qué reservas y anticipos quedan afectados.
Revisar si las tarifas publicadas se muestran con IVA incluido.
Actualizar plantillas de facturas y numeración.
Comprobar la configuración fiscal en cada plataforma de reservas.
Recalcular precios y márgenes sin prometer una rentabilidad determinada.
Separar correctamente base imponible, IVA, comisión y cobro neto.
Conservar justificantes de reservas, anticipos, cancelaciones y devoluciones.
Informar a propietarios y equipos de atención al huésped para evitar mensajes contradictorios.
Gestión profesional de apartamentos turísticos en Granada
Una modificación fiscal afecta a más que la declaración trimestral: influye en el precio publicado, la comunicación con el huésped, la conciliación de cobros y la rentabilidad real de cada reserva. Una gestión coordinada reduce errores y permite tomar decisiones con datos claros.

En HavenHomes ayudamos a propietarios con la gestión de apartamentos turísticos en Granada: anuncios, precios, reservas, atención al huésped, limpieza, mantenimiento y coordinación administrativa con los profesionales correspondientes.

Si quieres revisar cómo puede afectar esta novedad a la operativa de tu alojamiento, contacta con HavenHomes. Estudiaremos tu caso y te ayudaremos a preparar la gestión antes del 1 de diciembre.

Fuentes oficialesBOE: Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre
Ayuntamiento de Granada: normativa local sobre viviendas de uso turístico.
Este contenido es informativo y no sustituye el asesoramiento fiscal o jurídico individualizado.