Contrato de gestión de VUT en Granada: qué revisar

Un contrato de gestión de vivienda turística en Granada debe identificar quién será titular de la explotación, acreditar el título jurídico que permite gestionar toda la vivienda y definir con claridad servicios, cobros, gastos, responsabilidades, duración y salida. Si una empresa presta los principales servicios inherentes al hospedaje, la normativa andaluza exige que figure como empresa explotadora en el Registro de Turismo de Andalucía. El contrato privado no sustituye ese trámite ni la compatibilidad urbanística o la autorización de la comunidad cuando resulte exigible.

Guía práctica revisada el 30 de octubre de 2026. Está dirigida a propietarios de viviendas de uso turístico en Andalucía y no constituye asesoramiento jurídico individual.

Por qué el contrato de gestión es importante

El Decreto 28/2016 considera empresa explotadora a la persona física o jurídica que recibe la administración y gestión de una o más viviendas turísticas. La norma presume que existe esa gestión cuando se realizan servicios como entrega de llaves, recepción, atención durante la estancia, mantenimiento, limpieza de entrada y salida o facturación.

La persona o empresa que figura como titular de la explotación responde ante la Administración turística y las personas usuarias por la correcta prestación del servicio. Por eso el contrato debe coincidir con la operativa real y con los datos comunicados al Registro de Turismo de Andalucía.

Contrato de gestión y título jurídico habilitante

Cuando la propietaria y la empresa explotadora son personas diferentes, la Junta de Andalucía pide un título jurídico que habilite la explotación de la totalidad de la vivienda. Puede ser un contrato de explotación, cesión, comodato u otro título válido, y debe indicar su período de vigencia.

Si la vivienda pertenece a varias personas, el Decreto exige que la empresa explotadora obtenga de todas ellas un título jurídico válido. Conviene identificar a cada titular, su porcentaje y la forma en que presta el consentimiento.

Qué debe incluir un contrato de gestión de vivienda turística

1. Identificación de las partes y de la vivienda

Incluye nombre o razón social, NIF, domicilio de notificaciones, datos registrales de la vivienda, referencia catastral, código del Registro de Turismo de Andalucía y, cuando exista, número de registro de alquiler de corta duración.

2. Alcance de la cesión para explotar

Debe quedar claro si la empresa asume la explotación turística o si solo presta servicios auxiliares. Si gestiona los principales servicios de hospedaje, la redacción y el Registro de Turismo deben reflejar esa realidad. Indica que el título afecta a la totalidad de la vivienda y durante qué fechas estará vigente.

3. Servicios incluidos

Detalla anuncios y plataformas, estrategia de precios, reservas, comunicación con huéspedes, check-in, atención 24 horas, limpieza, lavandería, mantenimiento, facturación y gestión de incidencias. Señala también qué servicios se contratan a proveedores externos y quién los coordina.

4. Trámites y documentación

Define quién comunica el cambio de titularidad de la explotación, quién conserva contratos de alojamiento, justificantes, partes de viajeros, inventarios y comunicaciones administrativas, y quién responde a requerimientos. La titularidad registral debe mantenerse actualizada si cambia el vínculo jurídico o alguna condición de la vivienda.

5. Condiciones económicas

Especifica la comisión, su base de cálculo, impuestos, costes de plataformas, limpieza, lavandería, mantenimiento, suministros, devoluciones y plazos de liquidación. Evita expresiones ambiguas como “porcentaje de reservas” sin definir qué conceptos se descuentan antes de calcularlo.

Ejemplo hipotético de cálculo

Supongamos una reserva de 1.000 euros, una comisión de plataforma de 150 euros y un servicio de limpieza de 80 euros. Si el contrato establece una comisión de gestión del 16 % sobre el importe restante, la base sería 770 euros y la comisión 123,20 euros. Si se calculase sobre el bruto, serían 160 euros. Es un ejemplo matemático: el contrato debe indicar la fórmula real, el tratamiento del IVA y quién cobra cada concepto.

6. Cobros y cuentas de las plataformas

Aclara a qué cuenta se abonan las reservas, quién puede modificar anuncios y precios, cómo se gestionan fianzas, compensaciones y reembolsos y cómo accede el propietario a la información. También conviene acordar qué ocurre con las reservas futuras al finalizar la relación.

7. Gastos, reparaciones y urgencias

Fija importes que el gestor puede autorizar sin consulta, el procedimiento para presupuestos y una regla específica para averías urgentes que afecten a seguridad, agua, electricidad, accesos o la siguiente entrada. Diferencia mantenimiento ordinario, reposiciones y mejoras.

8. Responsabilidades y seguros

Identifica las obligaciones de propietario y explotador, los seguros existentes, el tratamiento de daños y el procedimiento para documentar incidencias. Un inventario fechado y fotografías iniciales reducen discusiones sobre desgaste, faltas o deterioros.

9. Datos personales y registro de viajeros

Determina quién trata los datos de huéspedes, con qué finalidad, durante cuánto tiempo y con qué medidas. La gestión de viajeros y el contrato de alojamiento con cada huésped son obligaciones operativas distintas del contrato firmado entre propietario y gestor.

10. Duración, renovación y salida

Indica fecha de inicio, plazo, prórroga, preaviso y causas de resolución. Añade un protocolo de entrega: llaves, accesos, inventario, anuncios, reservas, facturas, documentación, saldos y comunicación del cambio de titularidad al Registro de Turismo de Andalucía.

Documentos que no sustituye el contrato de gestión

• El contrato entre propietario y gestor no reemplaza la compatibilidad urbanística municipal.
• No sustituye la aprobación expresa de la comunidad de propietarios cuando sea necesaria.
• No equivale a la declaración responsable ni al cambio de titularidad en el Registro de Turismo de Andalucía.
• No sustituye el número estatal de registro de alquiler cuando resulte aplicable.
• No es el contrato de alojamiento que debe entregarse a cada huésped al llegar.

Contrato con el propietario y contrato con el huésped

Son documentos diferentes. El contrato de gestión regula la relación entre la propiedad y la empresa gestora. El artículo 7 del Decreto 28/2016 exige además entregar a cada persona usuaria un documento con la entidad explotadora, el código turístico, el número de ocupantes, fechas de entrada y salida, precio total y teléfono de atención. La copia firmada debe conservarse durante un año.

Preguntas que conviene hacer antes de firmar

• ¿Quién figurará como titular de la explotación en el Registro de Turismo?
• ¿Qué servicios están incluidos y cuáles se facturan aparte?
• ¿Cómo se calcula la comisión y cuándo se liquida al propietario?
• ¿Quién recibe los cobros de Booking, Airbnb u otros canales?
• ¿Qué límite existe para aprobar reparaciones sin consulta?
• ¿Quién conserva la documentación y atiende una inspección?
• ¿Qué sucede con anuncios, reservas futuras y accesos al terminar?

Preguntas frecuentes

¿Es obligatorio usar un modelo oficial de contrato de gestión?

La normativa consultada no impone un modelo único, pero sí exige que la empresa explotadora disponga de un título jurídico válido. La Junta solicita que identifique la explotación de toda la vivienda y el período de vigencia.

¿Puede el propietario seguir como titular si una empresa hace check-in, limpieza y atención?

Si un tercero desarrolla los principales servicios inherentes al hospedaje, la Junta indica que debe figurar como empresa explotadora y titular de la explotación. La denominación comercial del contrato no cambia la realidad de los servicios prestados.

¿Qué ocurre si hay varios propietarios?

La empresa explotadora debe obtener el título habilitante de todas las personas propietarias. Además, la declaración responsable contempla la titularidad compartida cuando la explotación la realiza la propia propiedad.

¿Hay que comunicar el cambio de gestor?

Sí, cuando cambia la persona o empresa titular de la explotación debe tramitarse el cambio en el Registro de Turismo de Andalucía. También deben comunicarse las modificaciones del vínculo jurídico o de las condiciones de la vivienda.

¿El contrato garantiza que la vivienda pueda funcionar como VUT?

No. La actividad depende también de la situación urbanística, la comunidad de propietarios, la inscripción turística y los demás requisitos aplicables en cada caso.

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También puede resultarte útil nuestra guía de documentación para gestionar un apartamento turístico y la guía para cambiar de gestor en Granada.

Fuentes oficiales consultadas

Texto consolidado del Decreto 28/2016 sobre viviendas de uso turístico en Andalucía.

Preguntas frecuentes sobre viviendas de uso turístico de la Junta de Andalucía.

Decreto 31/2024, de 29 de enero, que reforzó la figura de la empresa explotadora.